담보가등기와 소유권이전청구권 가등기

안녕하세요.

날이많이 풀어졌네요 ^^

전 날이 좋으나 좋지 않으나 나들이를 가지못해요..

네..일 해야죠!! 일도 일이지만, 저희 둘째가 멀미가 심해서 차타고 멀리 야외까지 못간다는..ㅠㅠ

그래서 첫째한테 미안한 마음이..ㅠㅠ

 

오늘은 간만에 부동산생활상식 관련 글을 포스팅 해보려고 합니다.

이게 참.. 어떤글을 포스팅해야 하나 고민을 엄청 하는데 ㅠ 막상 떠오르지가 않아요. 이럴 때 드는 생각이, 그냥 누가 막 질문을 해주면 그에 맞게 다다다다닥 답을 하면서 포스팅을 할 수 있을 것 같은생각이 들더라구요.

그런 의미에서.. 이웃님들 질문좀 부탁드립니다.. 하하

 

여튼, 여러분! 오늘은 가등기에 관해서 알아볼 건데요, 가등기.. 익숙하신 분도 계실텐데, 사실 도심에 있는 현업 종사자분들도 가등기는 자주 접하는 부분이 아닙니다.

가등기에는 크게 두가지 종류가 있다고 말씀드릴 수 있어요.

한번 살펴볼게요.

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1.소유권보전을위한 소유권이전청구권가등기

간단하게 예를 들어 보겠습니다.

내가 땅을 10억을 주고 매매하려고하는데 현재의 자금융통상황, 그리고 잔금을 준비하는데 필요한 기간이 매우 길지만, 추후 땅값이 상승할 가능성이 매우 높을 경우, 매도인의 경우 계약금은 조금 받았지, 시간이 지날수록 땅값이 오른다면, 해약에 관한 별도의 약정이 없는 한, 계약금 배액배상 후 해약해버리면 매수인 입장에서는 억울 하겠지요.

이럴때, 계약서 작성시 소유권이전청구권가등기에 대한 동의를 얻어 특약에 작성후, 해당 가등기에대한 서류를 받아 가등기를 하면 됩니다.

자 그럼, 소유권이전청구권가등기의 목적? 효력이 무엇일까요?

한마디로, 지금 이 부동산은 매매가 진행중이므로 (혹은 매마가 아니더라도 어떤 이유로 소유권이 곧 이전되어야 하므로) 이 부동산에 대출(근저당권)을 해준다거나, 임차인으로서 임대차계약을 맺는다던가, 기타 행위를 하지마라는 주의, 매수인 자신에대한 피해를 줄이기 위함이 목적입니다.

가등기에 기한 본등기는, 가등기 순위가 그대로 보전이 되기 때문에, 가등기 이후에 여러가지 권리가 있다하더라도 보호받을 수가 없어요.

그래서 임대차건 매매건 계약서 작성을 할때 등기부등본상에 가등기가 되어 있다면 반드시 주의를 해야하겠지요?

이해하기 쉬운 예로, 가등기 이후에 매매가 이루어졌다고 하더라도, 가등기권자가 본등기를 해버리게 되면... 가등기 이후의 매매는 무효가 됩니다.

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그다음으로

2.담보가등기 입니다.

담보가등기는, 사실 채권을 담보로 하기위해 하는 가등기를 의미하는데요,

내가 빌려준 돈 얼마를 언제까지 상환하지 않는다면 이 부동산은 내가 소유한다. 이런 의미라고 보시면 됩니다. 다만, 담보가등기설정자의 경우, 담보로 제공한 부동산의 가액보다 훨씬 적은 금액을 빌렸고, 그 금액을 갚지 못해서 그 금액보다 훨씬 가치있는 부동산의 소유권을 넘겨줄 수 밖에없다면, 이 또한 피해를 입는 것이라고 볼 수 있겠죠.

그래서 청산이라는 것을 합니다. 말 그대로 실제로 빌려준 돈과 부동산 가액과의 차이나는 금액을 담보 제공자에게 주고 소유권을 이전할 수도 있으며, 경매실행을 시킬수도 있지요.

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그리고 예전에는, 표면적으로는 소유권이전청구권가등기라고 기재가 되기때문에, 그 가등기의 진짜 성격이 소유권이전을 위함인지? 아니면 채권보전을(저당권의 성격) 위한 가등기 인지 파악하는데 어려움이 있었지만, 최근부터는, 등기부등본상 등기원인이 담보가등기의 경우 "대물반환예약" 그리고 소유권이전청구권가등기는 등기원인이 "매매"으로 기재가 되어서 훨씬 편리해졌답니다.

가등기의 종류와 그 성격들에 대해서 알아 보았습니다.

다음 부동산생활상식에는 어떠한 주제로 포스팅을 해야할지.. 하하.. 쪽지나 덧글로 질문사항 주시면 참 감사하겠습니다!!

창작의 고통이..ㅠㅠ

 

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주말들 알차게들 보내시고요~

한샘공인은 더욱 좋은 내용으로 다음 포스팅에서 뵙겠습니다~

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