소액보증금 ? 최우선변제 ? 대항력이 없어도 보증금을 지킬 수 있다고요?

안녕하세요.

한샘공인 입니다.

 

제가 수도권 올라온지가 한 17여년이 되었는데, 처음 자리한 곳은 왕십리 옥탑방에서 친구랑 월세로 있다가 봉천동 월세 지하방으로 독립을 하게 되었는데요, 아직도 서울대입구 하면 그때 그시절이 생각이 많이 나내요~

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월세는 보통 보증금이 적게는 100만원 부터 1천만원~ 많게는 3천만원 이상에, 월차임 (월세라고 칭할게요.)

5만원 10만원 50만원 등등의 조건으로 계약을 체결하는데요~

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월세 계약이나, 소액 전세계약을 체결할때 소액보증금, 최우선변제 ? 이런 단어들 들어 보셨을 겁니다.~

오늘은~ 소액보증금, 최우선변제에 대하여 알아볼건데요~

법률적으로는, "임차인이 경매신청등기 전에 주택의 인도와 전입신고를 마치면 보증금중 일부를 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받는 것을 의미한다" 라고 정의를 하는데요.

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친숙하게 풀이해보면, 전세나 월세로 들어간 집이 경매가 실행되어 누군가 낙찰받게 된다면, 후순위라고 하더라도 대항요건을 갖추고 있으며, 나의 보증금이 "일정 보증금 이하"라면 내 보증금은 최우선으로 변제한다~ 는 의미입니다. 물론 최최최최우선, 1순위는 아닙니다.^^

(3순위에 해당하지만, 1순위 2순위 우선순위이 금액은 그렇게 크지 않기때문에 이번 포스팅에선 생략하겠습니다. 추후에 다뤄볼게요~)

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그럼 어떠한 조건을 갖추면 선순위 권리보다 최우선하여 변제받는지 알아 볼게요~

위 월세 계약서를 볼게요.

보증금은 3천만원에 월세가 70만원 이내요~ 그리고 민법조항들, 밑에 특약사항들, 그리고 하단 제일 우측을 보면

계약 체결일이 2020년 x월x일 입니다.

그리고 해당 물건지는 경기도 부천시에 소재하고 있습니다. (모자이크 처리함 ㅠ)

 

표가 길어져서.. 붙여서 올려 보았는데요, 제일 좌측이 기준 시점이며, 지역, 임차인 보증금 범위, 그리고 보증금 중 일정 금액의 범위 입니다.

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내가 속한 지역이 어디인지는 밑에 표에서 확인이 가능해요.

경기도 부천은 수도권과밀억제권역에 해당이 됩니다.

그리고 좌측에 기준시점이 있는데요, 이 기준시점은 정말 주의하셔야 하는게, 계약체결일이 아닙니다.

그러면 무엇의 기준인고?

 

바로 등기부등본상 최초로 설정된 권리의 설정일자의 기준 입니다.

등기부를 보겠습니다.

최초로 설정된 권리는 근저당권이며 설정일(접수일)은 2018년5월4일 이내요. (등기원인일이 아니라 접수일을 봐야 합니다.)

자그럼 다시 위의 표를 봐볼까요?

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이 물건의 경우에는, 2016년 3월31일 ~ 2018년 09월17일에 해당하여, 보증금이 8천만원 이하일 경우, 2700만원을 최우선변제 받을 수 있습니다.

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이해가 잘 되셨죠?

8천만원을 받는게 아니라, 내 보증금이 8천만원 이하일때 2700만원을 선순위 권리보다 먼저 받을 수 있다는 의미 입니다.

그럼 해당물건의 보증금은 3천만원이니, 낙찰시 2700만원을 배당받고 그 이후의 배당결과에 따라 배당금이 남아있다면 300만원을 마저 받을 수 있고, 배당이 모두 끝났다면 별도로 임대인에게 300만원에 대한 반환소송을 해야 하겠지요.

그런데, 여기서 주의할 부분이 있습니다.

소액보증금은 낙찰가의 1/2를 초과할 수가 없는데요, 구분건물의 소액보증금 같은경우에는 거의 해당될 일이 없지만, 주인이 1명인, 다가구나 단독주택의 경우에는 소액보증금이 여러명일 수 있겠지요.

그렇다면 모든 소액보증금의 합계가 낙찰가의 1/2를 초과할 수 도있고, 초과한다면, 낙찰가 1/2의 범위내에서, 전입일과 관계없이 안분하여 배당이 됩니다. (이는 소액보증금에 해당하는 부분이므로, 소액보증금이 아닌경우에는 전입신고와 확정일자로 우선변제권순으로 배당이 됩니다.)

그리고!! 소액보증금 최우선변제를 받으려면 배당요구를 해야합니다.!!

 

소액보증금 최우선변제에 대해 알아보았는데요~

모든 절차에 아주 미미한 사항으로 인하여 결과가 크게 바뀔 수 도있지만, 여러가지를 한번에 설명하면 이웃님들이 헷갈릴 수도 있어서 최대한 혼란을 줄이고 이해가 쉽도록 아주 간략?하면서도 반드시 알아야 하는 부분만 정리해보았습니다.

도움이 되었기를 바라며~

한샘공인은 다음 포스팅에서 뵙겠습니다. ^^